Auswirkungen der Corona-Krise auf Mietverhältnisse

Auswirkungen der Corona-Krise auf Mietverhältnisse

Um die Auswirkungen der Corona-Krise abzumildern, wurde in einem „Eilverfahren“ das Gesetz zur Abmil­de­rung der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil-, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht am 27.3.2020 ver­ab­schie­det.

Eine der bedeutendsten Rege­lun­gen für Miet­ver­hält­nisse betrifft die Beschrän­kung des Kün­di­gungs­rechts des Ver­mie­ters.

Mietmoratorium – Vorläufige Aussetzung des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Mietrückständen aufgrund der Corona-Krise für drei Monate

Der Mieter kann danach die Mietzahlung vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 aussetzen, ohne dass der Vermieter aus diesem Grund den Mietvertrag kündigen kann. Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Der Zusam­men­hang der Nicht­leis­tung mit der Corona-Krise ist dabei vom Mie­ter glaub­haft zu machen.

Miete ist jedoch nachzuzahlen

Die Pflicht des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete bleibt unberührt. Das bedeutet, die Miete ist weiterhin geschuldet und ist mit Verzugszinsen nachzuzahlen. Die Miete ist bis zum 30. Juni 2022, also innerhalb von zwei Jahren, nachzuzahlen, anderenfalls lebt das gesetzliche Kündigungsrecht des Vermieters wieder auf. Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist dann möglich.

Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch Gewerbemietverhältnisse

Die Regelung gilt für Privatpersonen als Mieter genauso, wie für Selbstständige. Sie gilt für private Mietwohnungen und für Gewerbeimmobilien (Grundstücke und Räume).

Kündigungen aus anderen Gründen weiterhin möglich

Ist die Nichtzahlung der Miete nicht durch Corona bedingt, oder liegen andere Gründe (z.B. bloße Zahlungsunwilligkeit des Mieters, vertragswidriges Verhalten, wie etwa unerlaubte Untervermietung, Störung des Hausfriedens) vor oder betreffen die Zahlungsrückstände Zeiträume bis zum 31.03.2020, kann der Vermieter weiterhin kündigen.

Kein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters einer Gewerbeimmobilie

Ist der Mieter einer Gewerbeimmobilie von behördlichen Nutzungsuntersagungen oder Nutzungsbeschränkungen betroffen, kann er das Mietverhältnis grundsätzlich nicht ohne weiteres fristlos kündigen. Eine Störung der Geschäftsgrundlage kann allenfalls nach mehreren Monaten der Nutzungseinschränkung angenommen werden. Auch dann ist jedoch vorrangig eine Anpassung des bestehenden Mietvertrages vorzunehmen.

Tipps für Mieter

• Mietzahlungen nicht einfach einstellen, sondern rechtzeitig auf den Vermieter zugehen, wenn absehbar ist, dass es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt;
• Zusammenhang der Nichtzahlung der Miete mit der Corona-Krise gegenüber dem Vermieter glaubhaft machen;
• Hierfür erforderliche Unterlagen (z.B. Bescheinigung des Arbeitgebers oder der Sozialbehörde, Verordnung oder behördliche Verfügung über die Untersagung des Betriebs) zusammenstellen und dem Vermieter zukommen lassen.

Tipps für Vermieter

• Mietrückstände zeitnah anmahnen, wenn der Mieter ohne Begründung die Mietzahlung einstellt;
• Individuelle Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Mieter abschließen (maximal bis 30.06.2022, die Vereinbarung kann notariell tituliert werden);
• alle mit dem Mieter getroffenen Absprachen in einem Nachtrag zum Mietvertrag festhalten;
• wenn keine Einigung mit dem Mieter erzielt wird, Mietforderungen zeitnah titulieren lassen (Mahnbescheid, Klage);
• Abmahnung, ggf. das Mietverhältnis kündigen, wenn durch den Mieter trotz Aufforderung die Glaubhaftmachung des Zusammenhangs mit der COVID-19-Pandemie nicht erfolgt.

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